Offentlig-privat-samarbeid (OPS) fikk mye oppmerksomhet på midten av 2010-tallet som en mulig løsning på produktivitetsutfordringene i bygg- og anleggsbransjen. OPS bygger på en antagelse om at enkelte oppgaver som det offentlige utfører ligner på oppgaver som utføres i et konkurranseutsatt marked, og at disse oppgavene vil kunne utføres av markedsaktørene – til bedre kvalitet og større effektivitet enn i den offentlige tjenesteytingen.
OPS som gjennomføringsmodell innebærer at en OPS-aktør, ofte som et eget OPS-selskap, har fått byggherreansvaret – eksempelvis når det skal føres opp en ny skole. Videre har OPS-aktøren fått ansvaret for forvaltning, drift, vedlikehold, utvikling og service av bygget etter at byggeprosjektet er gjennomført, vanligvis mellom 20-30 år. Det offentlige har gitt oppgaven til OPS-aktøren basert på en beskrivelse av funksjonskrav og klare definisjoner på standarder og kvaliteter for skolebygningen.
Læringspunkter fra gjennomførte OPS-prosjekter for skolebygg
Det er en bred erfaring med gjennomføring av OPS-prosjekter for skolebygg i Norge. HRP har gjennomført en grundig gjennomgang av evalueringsrapporter, faglige rapporter, politiske saksfremlegg og intervjuer med relevante OPS-aktører. Erfaringer og læringspunkter fra OPS-skolebygg i Oslo kommune, Bærum kommune og Ullensaker kommune kan kort oppsummeres i fem punkter:
(1) Kostnadseffektive skolebygg med høy kvalitet gjennom hele driftsfasen
OPS-modellen sikrer skolebygg med høy kvalitet og lave livssykluskostnader ved at private aktører tar et helhetlig ansvar for investering og drift og vedlikehold, ofte i et 20-25 års perspektiv.
(2) Privat finansieringskostnad ved OPS-skolebygg er marginalt høyere
Selv om OPS-modellen har noe høyere finansieringskostnader enn offentlig finansiering, er merkostnaden ofte marginal (0,5-1,1 %). Langsiktige leieavtaler med det offentlige reflekterer lav risiko for finansieringsinstitusjonene og dermed gunstige lånebetingelser.
(3) Behov for bestillerkompetanse ved OPS-anskaffelser
For å lykkes med OPS-anskaffelser, er det avgjørende at kommunen opparbeider en sterk bestillerkompetanse, for å sikre leveranse av gode skolebygg.
(4) Ta inn endringsmuligheter i OPS-kontrakter for økt fleksibilitet
OPS-kontrakter bør inneholde muligheter for å håndtere fremtidige endringer uten store merkostnader, for å sikre byggets funksjonalitet over tid.
(5) Markedsutvikling som nøkkel til realisering av OPS-gevinster
For å realisere OPS-gevinster må det utvikles et regionalt marked som sikrer god konkurranse og tiltrekker kvalifiserte leverandører, spesielt i områder med få tidligere OPS-prosjekter.
Operasjonell lease mest aktuell fremover
Historisk er den den mest velprøvde OPS-formen for formålsbygg basert på Finansiell lease. Ved en finansiell lease er kommunen reell eier og OPS-aktøren bygger og drifter. Dette kan sammenlignes med kjøp på avbetaling. Skattedirektoratet har i en prinsipputtalelse i desember 2015 uttalt at en finansiell lease er å anse som et kjøp på avbetaling (kredittkjøp) og at denne formen for OPS ikke gir rett til å kreve momskompensasjon etter merverdiavgiftskompensasjonsloven. Bortfall av momskompensasjon representerer en vesentlig merkostnad for OPS sammenlignet med tradisjonelle gjennomføringsmodeller i egenregi. Markedet oppfatter dette som et skarpt skille på OPS-kontraktene før og etter Skattedirektoratets prinsipputtalelse i 2015. Dette forklarer hvorfor OPS i kun i beskjeden grad har blitt benyttet som gjennomføringsmodell de siste årene.
Som alternativ OPS-modell til Finansiell lease har vi Operasjonell lease. Operasjonell lease innebærer at kommunen er leietaker hos OPS-selskapet. OPS-selskapet eier og leverer skolebygget som en tjeneste til kommunen. Dette kan sammenlignes med å leie en tjeneste hvor kommunen betaler for bruksretten uten å eie selve bygget. Kommunen betaler gjennom en operasjonell leasing, en fast leie over leieperioden.
I en operasjonell lease har kommunen, eksempelvis etter 30 år, en opsjon til å forlenge kontrakten. Kontrakten regulerer kostnadsøkninger basert på konsumprisindekser og utvikling i eiendomsmarkedet. Dette gir en viss økonomisk forutsigbarhet og trygghet, men kommunen vil være eksponert mot utviklingen innen eiendomsmarkedet i sin region. Gjennom slike opsjoner er kommunen sikret å kunne fortsette å bruke skolebygget etter endt avtaletid. Skolebygget bygges for å huse kommunes behov etter fastsatt rom- og funksjonsprogram. I tillegg vil tomten kunne utvikles basert på øvrige mål, eksempelvis knyttet til plan for fortetning av sentrumsområder. Bygget vil og kunne inneholde arealer for andre offentlige behov eller for private leietakere, slik som kontorlokaler. Bygget bygges fleksibelt, slik at arealer som kommunen i dag har behov for, kan utvikles og fremleies til andre leietakere.
Økende nysgjerrighet rundt Offentlig-privat-samarbeid
Forrige kommunevalg i 2023 resulterte i at flere kommuner i dag har fått et borgerlig flertall. Dette styrker troen på markedets evne til å fremskaffe effektive og innovative skolebygg. I kombinasjon med en stadig svakere utvikling i kommuneøkonomien aktualiserer dette spørsmålet og nysgjerrigheten rundt Offentlig-privat-samarbeid som gjennomføringsmodell i byggeprosjekter.
Av spesiell interesse er det derfor å få vurdert hvilke muligheter og begrensninger som ligger i Operasjonell lease. Egnethet og risiko tilknyttet kontrakt må utredes for det enkelte prosjekt. Videre vil erfaringer fra andre OPS-prosjekt i offentlig regi være viktig for å ha et godt gjennomarbeidet og gjennomførbart kontraktsunderlag som ivaretar de krav som stilles til et moderne og fremtidsrettet skolebygg.
Besøk / Postadresse:
Dronning Eufemias gate 16
0191 Oslo
Org. nr:
NO 988 889 245 MVA
Great Place to Work®
ISO 9001:2015
ISO 14001:201
BREEAM-NOR
Enova rådgiver
Sentral godkjenning
FG Innbrudd
FG Brann sikringsvirksomhet/RSO
Elvirksomhetsregisteret
